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民宿可不是你想看就开的,知道民宿选址的十二要点不?

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[LV.5]常住居民I

发表于 2016-5-16 18:19:38 |显示全部楼层
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从2003年开始,从国务院的三农问题到城乡一体化进程,到国务院提出的美丽乡愁和美丽乡村建设到休闲农业的利好政策,民宿乡居的市场机遇也开始真正的火起来,仿佛全国上下69万多个行政村镇一夜之间都开始了美丽乡村建设,那么民宿乡居也就自然而然的变成美丽和休闲建设的主要内容和再现元素。

顷刻间好像所有的人都在谈民宿客栈做乡居野奢。在滚滚的大潮之中,我们真的不知道谁穿没穿泳裤,如果真的等到潮水退去,那时候再分享和思考这个问题可能就有点晚了。

特别是的增城,农村地区面积广阔,拥有着一批历史悠久、人文底蕴深厚的古村,民宿乡居资源相当丰富,是珠三角都市生活圈之内难得一见的生态绿城。增城发展乡村民宿的区位优势明显,具有着先天的优势。但在城乡二元结构突出的背景下,面临着其所带来的种种问题和考验,如何解决?同样是一件不得不思考的问题。

一、不是简单的复制

很多的民宿乡居的从业者,走遍了祖国各地长城内外,考察了台湾日本,总是想把最牛的设计放到自己的作品和企业中来,好像只要有了那样牛设计,所有的事情都是水到渠成了。个人认为,设计是民宿乡居个性和主题的表现方法,也可以是口碑传播一个着眼点,也可以是客户体验一方面,但是这绝对不是民宿乡居的最核心的竞争力。换句话说你把丽江那个最有感觉的客栈搬到你那,你把裸心谷复制到你的山沟再造,最后也不一定有那种经营的效果。
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二、民宿乡居,最重要的是人

民宿乡居的核心竞争力是人,正常企业管理中人和团队是企业竞争力的关键因素,这一点在民宿乡居中更重要。首先民宿乡居为客户提供的就是非标准产品,那么我们无法用标准酒店的要求去体验。这时候能够叫客户觉得你的产品好的,就是内涵和氛围,而这样的氛围是运营团队和周围的农户造就出来的,所以人在民宿乡居中是最核心的竞争力。

试验回想当初的大理和丽江,最早的民宿乡居的模式,叫人舒服的是院子里那只晒太阳的狗,会弹吉他唱口音很重歌曲的老板,或者陪你说故事聊心情的长发老板娘。从来不是他的房子他的被子,他们的客栈可能叫你觉得有感觉,但是也不能说有多少设计思维。
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三、做民宿,好项目与好选址更配

民宿乡居的核心因素是选址,其实很多的好的项目成功之后,可以这样说也可以那样讲,但是真的分析起来,多数项目的核心因素如果非要说三点的话,那一定是”选址,选址,还是选址”。国内发展最好的民宿乡居的省份为什么在浙江,因为浙江省辐射的华东区域,有大量的消费需求和人口基数。你把裸心谷放到西部地区还有那么多的故事吗?

好的项目同样需要好的选址。例如当初张艺谋印象系列之”印象海南岛”,政府花大钱引进选址在省会海口,他们想的是用一个表演留住和吸引客人,最后据说亏损几千万。如果这个项目放到三亚呢?三亚一个所谓的俄罗斯车技表演一个晚上观看的游客都有2.3千人,这就是好品牌项目不同选址的后果。
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四、民宿乡居之旅,如聊得来的伴一样,很难寻

理想与现实在民宿乡居的规划和运营中的影响还是非常大的。起初的民宿乡居的投资运营者,多数是建筑及景观等设计师,酒店行业从业者,和北上广深的企业白领转型为多。这一部分民宿乡居的从业者,不满足传统的城市的酒店经营方式,以回归田园,拥抱自然,再现设计思维为动力,开始了民宿乡居之旅。情怀和理想在这群人身上主导了后续的规划设计,也影响着建造后的经营管理。

在这一类的民宿乡居的从业者的作品中,我们可以看得到惊喜和精致,可以看得到设计的力量和创新大胆的局部。

但是,不得不现实的说,在这一类的民宿乡居后续运营中,在经营压力不大竞争条件不激烈的时候,生存的还好,市场环境和运营压力稍微大点,就会出现管理的无力和运营的疲惫,这就是丽江和大理等地民宿乡居的开始和现在。

其根本原因就是从一开始谋划的时候,从业者把太多的个人情感加入到了理智的生意中,太多的苛求完美和情怀诉求,造成了太多的运营压力。从业者忽略了一个事情,那就是情怀和完美本来就是跟生意经常唱反调。

所以,个人认为民宿乡居应该有一些情怀和理想,否则,千篇一律的设计和业态就变成了城市水泥森林中传统酒店的翻版,但是,应该理智地想清楚自己是为了情怀理想还是经营赚钱,因为情怀是需要钱和精力去为自己买单的,有时候赚钱是需要收敛情怀和乌托邦的理想。
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五、情怀和理智,该如何抉择?

在众多的民宿乡居的热浪中,抛开情怀和理想的那一部分人,剩下的人就是属于因为看到政策好,人脉资源好,资金情况好,而去选择民宿乡居这个领域做投资的从业者。

而这类的从业者看上去拥有的条件不错,经营应该问题不大,算算账也应该可以,于是头脑一热,开始找外脑,去考察忙规划想方案。您可以经常遇到这样的人,一张嘴就要做中国的安缦,区域的裸心谷,仿佛所有的模式经过整合复制和照搬,到他这里就可以变成一个超级无敌美民宿。悲剧也就轰轰烈烈的开始了。

情怀和理智到底哪个更重要,其原因也就是因为从业者开始的思维和角度很重要,想明白几件事后再去看怎么做如何做?可能事情就会清晰起来了。在这一大波民宿乡居的投资热潮中,应该适度的叫自己降降温,出出汗,红红脸,回头看。

六、关于民宿项目选址的要点
1)战斗堡垒的村两委(必要条件)
2)供电,给排水,WIFI等基础设施完善(必要条件)
3)生态环境好,社会稳定(必要条件)
4)4A级以上景区或者国家风景名胜区,国家湿地,国家公园附近
5)美丽乡村建设政府重点打造村落
6)中国传统村落,历史文化名村
7)市县乡政府职能部门承诺挂职项目推进
8)村庄文化氛围:具有地域特征和乡土民俗特色的生活环境;邻里关系和谐,村民友好;生活方式健康文明,无封建迷信活动;拥有独特的自然景观,文化遗产;周围2千米范围内有可供游览的旅游资源。
9)村庄环境卫生:地表水系水质达标;环境质量优良;生活饮用水达标;无污染型企业;生活垃圾处理有序;无乱搭乱建现象。
10)村庄公共设施:主要道路平整,可通行机动车辆;有稳定的供水,供电及排污系统;具备基本的通信通讯条件,WIFI全覆盖。
11)村庄社会安全:近三年内未发生重大安全生产事故,重大刑事案件和群体性事件。近三年内无重大环境污染事故和生态破坏事件;近三年内未发生甲乙类传染病爆发留下,未发生重大食品安全事故。
12)村庄院落:土地权限,权属明确,具备进行合法租赁或者出售的条件。用地性质合法,无临建违建现象。建筑形态为闲置的古(老)院落或者废弃古(老)民居,院落独立。

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thank you for sharing
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非常全面,谢谢分享。
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感谢分享,学习了
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